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Auf der BAU 2027 geht es darum, wie Gebäude sich weiterbauen lassen

Große gelbe BAU-Buchstaben vor einem Banner mit der Aufschrift „BAU 2025“.

Bruchmann Insight über Umnutzung, anpassungsfähigen Neubau, Klimavorsorge und Vorfertigung

Autor: Matthias F. Bruchmann / Verlag Bruchmann

In München-Neuaubing sollte eine denkmalgeschützte Eisenbahnwerkhalle wieder gewerblich nutzbar werden. Als das Planungsteam begann, stand noch kein Mieter fest. Die große Halle musste aus Gründen des Brandschutzes und der künftigen Nutzung unterteilt werden. Zugleich sollten die historischen Fassaden und das Stahltragwerk den Charakter des Gebäudes weiter bestimmen. Die Planer gliederten die Werkhalle in vier Einheiten mit Höfen dazwischen. In den Höfen blieben Teile der Stahlkonstruktion sichtbar. Vorhandene historische Fenster wurden zu Kastenfenstern ergänzt. An die Stelle fehlender Fenster traten Nachbauten mit Isolierglas.

Die Werkhalle 3 im Triebwerk erhielt beim Preis „Bauen im Bestand 2025“ eine Anerkennung. Die Bayerische Architektenkammer zeigt die prämierten Projekte auf der BAU 2027 in München. Der Umbau führt zu einer Frage, die auch bei Schulen, Wohngebäuden und Bürohäusern ansteht: Was muss heute festgelegt werden, damit ein Gebäude eine neue Aufgabe übernehmen kann und für spätere Änderungen Spielraum behält?

Die BAU findet vom 11. bis 15. Januar 2027 auf dem Gelände der Messe München statt. Der Veranstalter setzt vier Leitthemen: Lebensraum im Wandel, Material und Ressource, Klimaschutz und Klimaanpassung sowie Digitalisierung und Produktivität. In einem Projekt hängen sie unmittelbar zusammen. Die künftige Nutzung bestimmt, was an der Konstruktion geändert werden muss. Der Eingriff wirkt sich auf Materialbedarf, Bauzeit und Betrieb aus. Die Qualität der Bestandsdaten beeinflusst wiederum, welche Lösungen sich verlässlich planen und ausschreiben lassen.

Beim Umbau entscheidet die künftige Nutzung über den Eingriff

Das Statistische Bundesamt meldete für 2025 rund 206.600 fertiggestellte Wohnungen in Deutschland. Davon entstanden rund 30.700 durch Baumaßnahmen an bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden. Bezogen auf die Gesamtzahl waren das rund 15 Prozent. Die Statistik erfasst fertiggestellte Wohnungen. Sie erlaubt keine Aussage darüber, wie viele weitere Gebäude sich zu Wohnraum umbauen ließen oder wie viel ein solcher Umbau kosten würde.

Für ein einzelnes Gebäude beginnt die Entscheidung deshalb mit der Frage, welche Nutzung seine vorhandene Struktur aufnehmen kann. Bei einem Bürohaus, das Wohnungen aufnehmen soll, können Gebäudetiefe, Lage der Treppenräume und Möglichkeiten für zusätzliche Installationsschächte den Entwurf prägen. Bei einer Schule im laufenden Betrieb stellt sich zusätzlich die Frage, welche Bereiche während der Arbeiten verfügbar bleiben müssen. Eine erste Skizze sollte deshalb zeigen, wie Erschließung, Belichtung und Haustechnik für die neue Nutzung zusammenpassen.

Der Vergleich zwischen Umbau und Neubau wird aussagekräftiger, wenn beide Varianten ein vergleichbares Raumprogramm erfüllen und über denselben Zeitraum betrachtet werden. Dazu kommen projektspezifische Kosten, etwa für Schadstoffsanierung, Ausweichflächen, abschnittsweises Bauen oder einen späteren Austausch technischer Anlagen. Eine vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung veröffentlichte Entscheidungshilfe für Nichtwohnimmobilien verbindet dafür wirtschaftliche, ökologische und soziale Kriterien. Welche Variante sich im Einzelfall anbietet, hängt von den angenommenen Nutzungen, Kosten und Betriebsbedingungen ab.

Die Ausstellung „Preis Bauen im Bestand 2025“ auf der Empore am Eingang West gibt Gelegenheit, solche Entscheidungen an ausgeführten Projekten zu vergleichen. Bei der Werkhalle in Neuaubing lassen sich drei Eingriffe nebeneinander betrachten: die Gliederung des Gebäudes für neue Nutzungen, die statische Ertüchtigung für den neuen Dachaufbau und der differenzierte Umgang mit den Fenstern. Gerade die Verbindung dieser Entscheidungen macht den Fall für andere Bestandsprojekte interessant.

Wie viel Veränderung lässt ein Neubau später zu?

Auch beim Neubau lohnt die Frage, welche Teile des Gebäudes spätere Nutzungsänderungen erschweren oder erleichtern. Die Josef-Schwarz-Schule im Heilbronner Neckarbogen ist dafür ein konkreter Fall. Behnisch Architekten planten gemeinschaftliche Einrichtungen wie Aula, Mensa und Sportbereiche im Erdgeschoss. Darüber liegen die Bereiche für die verschiedenen Schulstufen. Nach der Dokumentation des Tragwerksplaners schlaich bergermann partner sind die oberen Funktionseinheiten aus Holz und Stahl aufgebaut. Treppenkerne aus Stahlbeton steifen sie aus. Auf der BAU ist das Projekt im Forum der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen angekündigt.

Der Bau zeigt, wie sich die Materialwahl aus den unterschiedlichen Aufgaben der Bauteile erklären lässt. Unter der als Schulhof genutzten Ebene sind andere Lasten zu berücksichtigen als in den darüberliegenden Unterrichtsbereichen. Für die Beurteilung eines Tragwerks sind deshalb Spannweiten, Lasten, Aussteifung und die Anordnung der Installationen entscheidend. Wer später Räume anders zuschneiden möchte, muss außerdem wissen, welche Wände tragend sind und wo Lüftung, Elektrotrassen oder Brandschutzabschnitte Änderungen begrenzen.

Einen zweiten Zugang bietet der neue Ausstellungsbereich für Innenausbau in Halle A4. Das Forum „Innenausbau im Fokus“ von Heinze und BauNetz stellt realisierte Projekte vor. Für Büros und öffentliche Bauherren bietet sich dort eine konkrete Frage an: Wie lassen sich Raumtrennungen, Akustik und Installationen so planen, dass einzelne Bereiche später umgebaut werden können, während das übrige Gebäude in Betrieb bleibt?

Wiederverwendung beginnt mit der Frage, was sich erhalten und ausbauen lässt

Die Bundesstiftung Baukultur bringt den Beitrag „Dem Stadel die Stimme!“ zur BAU. Studierende der Technischen Hochschule Augsburg greifen die Bauform eines Allgäuer Stadels auf und verwenden Bauteile eines abgebauten Stadels weiter. Ihr Entwurf sieht eine mobile Anlaufstelle für Baukultur vor. Auf dem Messegelände ist das Projekt in Halle A3, Stand 225-B, angekündigt.

Der Stadel macht eine Unterscheidung anschaulich, die in der Planung Folgen hat. Ein erhaltener Balken bleibt als Bauteil in Gebrauch. Wird das Holz zerkleinert und zu einem neuen Baustoff verarbeitet, wird sein Material verwertet. Je nach Weg ändern sich die Anforderungen an Ausbau, Dokumentation und Weiterverarbeitung. Für die Wiederverwendung eines Bauteils muss früh feststehen, welche Abmessungen und Eigenschaften es hat, wie es sich lösen lässt und welche Aufgabe es am neuen Ort übernehmen soll.

Das betrifft auch gewöhnliche Umbauten. Wer Türen, Fassadenelemente oder Teile des Innenausbaus weiterverwenden möchte, braucht eine Bestandsliste mit Zustand, Mengen und Verfügbarkeit. Ein Bauteil, das erst nach der geplanten Montage freigegeben werden kann, passt möglicherweise nicht zum Bauablauf. Für den Einsatz in einem anderen Gebäude sind außerdem die dort geforderten Eigenschaften und Nachweise zu prüfen. Ein konkretes Angebot ist für die Planung umso brauchbarer, je genauer es Ausbau, Prüfung, Lagerung und erneuten Einbau beschreibt.

Für den Materialvergleich bietet die ÖKOBAUDAT Datensätze zur Gebäudeökobilanzierung. Ein Vergleich braucht eine gemeinsame Bezugsgröße. Zwei Wandaufbauten lassen sich sinnvoll gegenüberstellen, wenn sie dieselbe Aufgabe erfüllen und die Bilanz denselben Zeitraum und dieselben Lebenszyklusabschnitte erfasst. Muss eine Variante in diesem Zeitraum ausgetauscht werden, gehört der Ersatz in die Betrachtung. Auf der Messe lässt sich diese Frage in der Material Loop der BLACK BOX und beim DGNB-Forum zur Materialwahl vertiefen.

Klimaanpassung betrifft den Raum, die Gebäudehülle und das Grundstück

Ein Klassenraum mit großen Fensterflächen braucht bei Hitze eine andere Betrachtung als ein tiefes Büro oder eine Werkhalle. Sonneneinstrahlung, Nutzung und Lüftungsmöglichkeiten bestimmen gemeinsam, wann sich ein Raum aufheizt und wie er wieder abkühlt. Eine vom Umweltbundesamt veröffentlichte Untersuchung nennt außenliegenden Sonnenschutz und intensive Nachtlüftung als wirksame Maßnahmen. Für das einzelne Gebäude kommt es darauf an, ob diese Maßnahmen im Betrieb möglich sind. An einer lauten Straße oder in einem Erdgeschoss können Lärmschutz und Einbruchschutz die freie Nachtlüftung begrenzen. Dann ist zu prüfen, welche Öffnungen, Betriebszeiten oder technischen Lösungen zur tatsächlichen Nutzung passen.

Starkregen stellt eine andere Planungsaufgabe. Wird ein Flachdach saniert und soll es zugleich Photovoltaik tragen oder Wasser zurückhalten, müssen Tragwerk, Abdichtung und Entwässerung auf denselben Dachplan abgestimmt werden. Die Planung braucht Angaben zu Tiefpunkten, Abläufen, Leitungswegen und dem Ziel der Notentwässerung. Für die Tragwerksplanung sind auch die angesetzten Wasserstände und Lasten aus den zusätzlichen Dachaufbauten relevant. Für den Betrieb zählt, ob sich Abläufe und Notentwässerung nach dem Einbau der Solaranlage erreichen und kontrollieren lassen.

Die im November 2026 erschienene DIN 1986-100 hat nach dem öffentlichen Änderungsvermerk unter anderem die Bemessung von Regenwasseranlagen überarbeitet. Sie ergänzt Festlegungen für Flachdächer mit gedrosseltem Abfluss und ändert Vorgaben zur Notentwässerung und zu Überflutungsnachweisen. Bei der Bestandsaufnahme ist zu klären, welche Entwässerungswege vorhanden sind und welche Annahmen der ursprünglichen Planung zugrunde lagen. Standortbezogene Bemessungsniederschläge liefert der Datensatz KOSTRA-DWD-2020 des Deutschen Wetterdienstes.

Auf der BAU kündigt das ift Rosenheim die Sonderschau „Protect Buildings“ in Halle B3, Stand 331, zum Schutz vor Wetterextremen und weiteren Gefährdungen an. Wer dort ein Bauteil beurteilen möchte, kann nach der geprüften Konfiguration, den vorgesehenen Einbaubedingungen und den Grenzen der Anwendung fragen. Die DGNB behandelt am Mittwoch, 13. Januar, ab 15 Uhr in Halle B3, Stand 119 den Hitzeschutz in Kommunen. Für öffentliche Auftraggeber ist dort besonders die Verbindung zwischen Gebäude und Umfeld interessant, etwa zwischen Aufenthaltsräumen, verschatteten Freiflächen und der Nutzung während Hitzeperioden.

Gebäudehülle und Haustechnik brauchen ein gemeinsames Betriebskonzept

Wenn Fenster erneuert werden und sich die Luftdichtheit verändert, sollte die Planung klären, wie der nötige Luftwechsel erreicht wird. Bei einer Schule, einem Wohngebäude und einem Büro unterscheiden sich Belegung und Nutzungszeiten. Auch Außenlärm und die Zugänglichkeit für die Wartung können beeinflussen, wie sich eine Lüftung umsetzen lässt. Für die Abstimmung zwischen Architektur und Fachplanung ist deshalb ein Grundriss hilfreich, in dem Luftwege, Fassadenöffnungen und Wartungszugänge gemeinsam erkennbar sind.

Für einen späteren Wechsel der Wärmeversorgung sollten die Auswirkungen der Sanierung auf die Heizlast und die vorhandenen Heizflächen zusammen betrachtet werden. Das Fraunhofer ISE wertete im Projekt „WP-QS im Bestand“ Messungen an Wärmepumpenanlagen in Bestandsgebäuden aus. In der untersuchten Stichprobe zeigte sich kein Zusammenhang zwischen Baualter und Jahresarbeitszahl. Die Heizkreistemperaturen waren für die Effizienz aussagekräftiger. Für das einzelne Gebäude folgt daraus eine konkrete Prüfaufgabe: Welche Vorlauftemperatur ist an kalten Tagen erforderlich, und reicht die vorhandene Heizfläche nach der Sanierung dafür aus?

Die Fraunhofer-Allianz BAU in Halle C3, Stand 109, kündigt unter anderem Forschung zu Energie- und Effizienzlösungen an. Das dort vertretene Fraunhofer ISE nennt Wärme- und Kältetechnologien als Schwerpunkt. Für Fachplaner bietet sich die Frage an, welche Ergebnisse aus dem realen Betrieb stammen und welche auf Simulationen oder Prüfstandsdaten beruhen.

Serielle Sanierung verlagert Arbeit in die Planung und ins Werk

Bei einem seriell sanierten Wohngebäude in Hameln wurden Fassadenelemente mit bereits eingebauten Fenstern, Lüftungskomponenten und Leitungen vorgefertigt und am Gebäude montiert. Die Deutsche Energie-Agentur dokumentierte das Pilotprojekt 2021. Es veranschaulicht, welche Arbeit vor der Montage geleistet werden muss: Öffnungen und Anschlüsse aufmessen, den Wandaufbau untersuchen, Befestigungspunkte festlegen und die Lage der Leitungen auf den Bestand abstimmen.

Je mehr Arbeit ins Werk verlagert wird, desto früher braucht die Fertigung verlässliche Maße. Besonders aufschlussreich ist der Umgang mit Stellen, die beim ersten Aufmaß verdeckt sind oder sich erst nach dem Rückbau vollständig beurteilen lassen. Für ein Planungsteam stellen sich damit drei Fragen: Was kann früh vermessen werden? Welche Abweichungen kann das Anschlussdetail aufnehmen? Wer entscheidet, wenn nach Fertigungsfreigabe ein anderes Maß festgestellt wird?

Messe München kündigt in der BLACK BOX in Halle B0 zwei Formate an, an denen sich das verfolgen lässt. Die Assembly Line greift serielle Sanierung und Vorfertigung auf. Das InterOp-Lab beschäftigt sich mit dem Zusammenspiel digitaler Systeme. Für die Praxis ist eine Demonstration besonders aussagekräftig, wenn sie den Weg eines Bauteils nachvollziehbar macht. Dazu gehört, welche Informationen aus dem Aufmaß ins Modell gelangen, was die Fertigung daraus übernimmt und wie Änderungen dokumentiert werden.

Ergänzend stellt die Precast Arena in Halle A2, Stand 321, Konzepte für die Vorfertigung vor. Ein Vergleich verschiedener Systeme sollte auch die Baustelle einbeziehen. Wie groß sind die Elemente, wie werden sie angeliefert und eingehoben, und welche Arbeiten bleiben vor Ort? Für Projekte in dichter Bebauung oder mit laufendem Betrieb können Anlieferung, Lagerflächen, Kranstandort und die Reihenfolge der Montage die Entscheidung über das System mitbestimmen.

Mit welchen Fragen sich der Messebesuch vorbereiten lässt

Für ein Umbauprojekt bietet sich die Ausstellung am Eingang West an. Wer einen Grundriss oder ein konkretes Raumprogramm im Kopf hat, kann bei den Beispielen darauf achten, welche Bauteile erhalten wurden und wo Erschließung, Brandschutz oder Haustechnik einen größeren Eingriff erforderten. In Halle A4 lässt sich diese Frage für den Innenausbau vertiefen.

Für ein Projekt mit Klimarisiken sind die Sonderschau des ift Rosenheim und das DGNB-Forum in Halle B3 Anlaufstellen. Ein Dachplan, ein Fassadenschnitt oder Angaben zur Raumnutzung helfen dabei, gezielt nach einem vergleichbaren Aufbau und nach dessen Nachweisen zu fragen.

Für ein Projekt mit Vorfertigung lassen sich die BLACK BOX in Halle B0 und die Precast Arena in Halle A2 verbinden. Hilfreich ist ein Bauteil, an dem man bei beiden Stationen dieselben Schritte abfragen kann: Aufmaß, Freigabe, Fertigung, Transport und Montage.

Für eine vertiefende architektonische Diskussion kündigt AIT-Dialog das Forum „FORWARD“ am Donnerstag, 14. Januar, von 13 bis 17.30 Uhr auf der Main Stage in Halle C2 an. Die BAU ist für Fachbesucher an allen fünf Messetagen von 9.30 bis 18 Uhr geöffnet. Messe München ergänzt das Rahmenprogramm laufend. Die genannten Programmpunkte entsprechen dem Stand vom 13. November 2026.

FAQ zur BAU 2027

Wann und wo findet die BAU 2027 statt?

Die BAU findet vom 11. bis 15. Januar 2027 auf dem Gelände der Messe München statt. Die Öffnungszeiten für Besucher sind Montag bis Freitag von 9.30 bis 18 Uhr.

Welche vier Leitthemen hat die BAU 2027?

Messe München nennt Lebensraum im Wandel, Material und Ressource, Klimaschutz und Klimaanpassung sowie Digitalisierung und Produktivität. Die Themen finden sich in den Ausstellungsbereichen, im Rahmenprogramm und in den Sonderschauen wieder.

Wo sind ausgeführte Umbauprojekte auf der BAU 2027 zu sehen?

Die Bayerische Architektenkammer zeigt die prämierten Projekte des Preises „Bauen im Bestand 2025“ auf der Empore am Eingang West. Dazu gehört die denkmalgerechte Sanierung der Werkhalle 3 in München-Neuaubing.

Was brauchen Planer für einen Vergleich von Umbau und Neubau?

Beide Varianten brauchen ein vergleichbares Raumprogramm und denselben Betrachtungszeitraum. Für die Entscheidung sind unter anderem der Zustand des Bestands, die nötigen Eingriffe, der Bauablauf, die Betriebs- und Instandhaltungskosten und die Umweltwirkungen über den Lebenszyklus zu erfassen.

Wo geht es auf der BAU um Vorfertigung und digitale Übergaben?

Die Assembly Line und das InterOp-Lab in der BLACK BOX in Halle B0 widmen sich serieller Sanierung, Vorfertigung und Datenaustausch. Die Precast Arena in Halle A2, Stand 321, ergänzt die Themen um Konzepte und Anwendungen der Vorfertigung.

Quellen und fachliche Grundlagen

Messe und Rahmenprogramm

Projekte und statistische Angaben

Fachliche Grundlagen für die Planung

Onlinequellen abgerufen am 13. November 2026.

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